En France, le phénomène des résidences secondaires est de plus en plus répandu. En effet, pour certains, c’est le moyen idéal pour s’éloigner du quotidien. Lorsqu’elles ne sont pas occupées, le propriétaire peut les mettre en location. Dans cet article, nous détaillons la procédure.
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?
Une résidence secondaire, c’est tout simplement un logement que l’on possède en plus de son habitation principale. Ce type de bien peut, sous certaines conditions, devenir le domicile principal : il faut y vivre de façon continue pendant au moins trois ans, mais aussi y être effectivement installé douze mois consécutifs à partir de la date d’achat ou d’achèvement. Ce double critère change la donne pour de nombreux propriétaires.
Autre point clé : la distinction entre résidence principale et secondaire influe directement sur les modalités de financement. Les banques se montrent plus prudentes pour un achat secondaire. Là où l’achat d’un premier logement peut être financé jusqu’à 80% du prix par un prêt, pour une résidence secondaire, la barre s’arrête généralement à 70%. Ce resserrement du crédit n’est pas anodin et pèse sur le projet.
Location d’une résidence secondaire : les règles à suivre
Un propriétaire de résidence secondaire a la possibilité de proposer son bien à la location sur de courtes périodes, à des voyageurs de passage, pour un usage strictement privatif. La réglementation applicable est identique à celle d’une location meublée classique. Mais attention, plusieurs règles structurent la location saisonnière d’une résidence secondaire. Voici celles à retenir pour rester dans les clous :
- La location doit se faire à l’usage exclusif du locataire. Pas question que le propriétaire reste sur place pendant la période de location.
- Le locataire ne peut pas installer sa résidence principale dans le logement. Le bail saisonnier l’encadre clairement.
- La durée de location doit rester limitée : quelques jours, une semaine, un mois, mais jamais plus de 90 jours pour une même personne.
- Le logement meublé doit contenir un minimum d’équipements : mobilier, literie, électroménager de base… Autant d’éléments qui garantissent un confort réel aux occupants.
- Si le règlement de copropriété s’y oppose, la location est tout simplement interdite. Mieux vaut donc vérifier ce point avant toute démarche.
Par ailleurs, louer une résidence secondaire ne vous impose pas la limite de 120 jours par an qui s’applique à la résidence principale. Mais il faut souvent s’armer de patience face aux démarches administratives, car la procédure varie selon la commune où se situe le bien.
Autre formalité : l’inscription au répertoire SIRENE de l’Insee est obligatoire dès lors que vous louez en meublé. L’obtention du numéro SIRET permet ensuite de signaler les revenus de la location. Selon le statut choisi, la localisation du bien et la façon dont il est exploité, le propriétaire peut être assujetti à la cotisation foncière des entreprises. Ce point se règle directement auprès du service des impôts, une étape à ne pas négliger.
Les avantages et inconvénients de louer sa résidence secondaire
Louer sa résidence secondaire représente une réelle opportunité pour ceux qui n’en profitent que rarement. Ce choix permet de valoriser l’investissement et de générer un complément de revenus. Mais la décision n’est pas sans contreparties.
Premier atout : la location saisonnière offre une source de revenus flexible. Le propriétaire fixe le tarif selon la demande locale, les atouts du bien (vue, piscine, emplacement) et la période visée. Un appartement sur la côte en plein été, par exemple, peut se louer bien au-delà des tarifs pratiqués hors saison. Le potentiel de rentabilité dépend donc largement de la localisation et du calendrier.
L’autre avantage réside dans la mise à profit d’un bien qui, autrement, resterait vide une grande partie de l’année. Une maison inoccupée finit par coûter cher : assurance, abonnements, entretien courant… Autant de charges fixes qui s’accumulent. Louer ponctuellement permet de couvrir ces frais et, parfois, d’alléger la fiscalité grâce à certains régimes attractifs comme le statut LMNP ou LMP.
Mais il existe aussi une face moins reluisante. Pour illustrer, voici quelques difficultés concrètes rencontrées :
- La gestion logistique peut vite devenir chronophage : accueillir les locataires, préparer le logement, gérer les imprévus… Cela requiert du temps ou l’intervention d’un professionnel.
- Le risque de dégâts ou de vol n’est jamais à écarter. Une assurance spécifique s’impose pour éviter les mauvaises surprises en cas de problème.
- Les relations de voisinage peuvent se tendre si les locataires enfreignent le règlement ou troublent la tranquillité. Un différend peut rapidement se transformer en litige, voire générer des sanctions financières.
La location d’une résidence secondaire présente donc un double visage. Ce choix demande de mesurer précisément ses attentes, ses moyens et les contraintes à gérer, pour éviter toute mauvaise surprise.
Conseils pour fixer le prix de location de sa résidence secondaire
Déterminer le tarif de location d’un bien secondaire n’est jamais anodin pour un propriétaire. Un loyer trop ambitieux fait fuir les candidats, alors qu’un montant sous-évalué limite la rentabilité. Pour trouver le bon équilibre, voici quelques leviers à actionner :
- Analysez le marché local : comparez les logements meublés similaires dans la même zone, en tenant compte de la saison, des équipements et du niveau de confort.
- Adaptez le tarif selon la période : haute saison, vacances scolaires ou événements locaux sont synonymes de demande accrue et de prix plus élevés.
- Prévoyez une marge pour couvrir les frais fixes et les éventuels travaux d’entretien, car une location saisonnière sollicite le bien plus intensément qu’une simple occupation personnelle.
Une résidence secondaire bien gérée, proposée à un tarif cohérent, peut transformer des semaines d’inoccupation en une source de satisfaction et d’équilibre financier. Reste à chacun de choisir la voie qui lui ressemble : celle du confort tranquille ou celle du pari locatif.
