La loi ELAN votée en 2018 a réactivité le plafonnement des loyers à Paris et dans plusieurs autres communes. Les bailleurs doivent donc fixer leurs loyers en tenant compte des plafonds fixés par l’observatoire des loyers dans chaque commune. Quel bilan fait-on de ce dispositif à l’heure actuelle ?
Comment fonctionne le plafonnement des loyers ?
Le plafonnement des loyers est une mesure mise en place pour lutter contre les abus de certains bailleurs. Ces derniers cherchent à profiter de la tension locative extrême dans une agglomération donnée pour fixer des loyers affolants. Ce dispositif est mis en place à titre expérimental. Les propriétaires ne doivent pas dépasser les valeurs incluses dans ce plafonnement. La préfecture définit un loyer médian de référence au m2 sur le territoire en fonction des quartiers. Elle se base sur certains indicateurs. Sur la base de ce loyer de référence, le préfet détermine ensuite un loyer de référence minoré et un loyer de référence majoré. Le loyer minoré correspond au loyer de référence -30 % tandis que le loyer majoré est égal au loyer de référence + 20 %.
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Selon ce dispositif, lorsque le loyer fixé par le propriétaire est supérieur au loyer majoré, le locataire peut demander une réduction du loyer. En revanche, le propriétaire peut revaloriser ce loyer lorsqu’il est inférieur au loyer minoré. Si le propriétaire ne respecte pas ce plafond fixé, le locataire est en droit de le poursuivre afin de l’amener à le respecter. Le propriétaire s’expose même à des sanctions en cas de contrôle. Il peut être obligé à verser une forte amende administrative. Après Paris, de nombreuses autres villes ont adopté ce dispositif pour l’expérimenter. Parmi ces dernières figure Lyon, Lille, Bordeaux et Montpellier.
Quelles sont les leçons à tirer des expériences du plafonnement des loyers ?
Le plafonnement des loyers n’a pas été respecté dans certaines agglomérations, notamment à Paris. En 2022, 47 % des annonces immobilières dans la capitale ne respectent pas les valeurs maximales fixées par les autorités. Les propriétaires des appartements meublés sont les premiers à ne pas observer le plafonnement des loyers. Environ 54 % des annonces portant sur les appartements meublés sont hors des clous. Le dépassement moyen est estimé à 243 euros. Les propriétaires des petites surfaces aussi ne tiennent pas compte de ce dispositif pour déterminer leurs loyers. 66 % des annonces portant sur cette catégorie de bien immobilier ne sont pas en règle. Après la pandémie, le marché immobilier est en hausse.
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Pour profiter de leur investissement, les propriétaires cherchent à suivre cette tendance. Si les autorités veulent faire respecter le plafonnement des loyers, elles doivent aussi suivre cette dynamique. Cela permet d’obtenir un effet réel et durable du dispositif sur les loyers. Par ailleurs, l’existence des moyens de contournement du plafonnement des loyers pourrait être aussi perçue comme un frein. En effet, les propriétaires peuvent appliquer un complément de loyer en mettant en avant des aspects spécifiques de leur logement. Cela ne renforce pas l’efficacité du dispositif surtout que le législateur n’a pas défini les motifs justifiant un complément de loyer. Il revient donc au propriétaire de faire preuve de bon sens afin de choisir des motifs raisonnables. Cela n’a pas toujours été le cas.
